직장인 전세자금대출 종류와 보증금 지키는 방법, 계약 전 꼭 확인할 것

전세집을 구할 때 가장 먼저 생각하는 것이 전세자금대출입니다.

하지만 금리만 비교해서 대출을 선택하면 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 같은 전세자금대출이라도 정책상품인지, 은행 자체 상품인지, 어떤 보증기관을 이용하는지에 따라 조건과 심사 방식이 달라질 수 있기 때문입니다.

무엇보다 전세는 대출을 잘 받는 것만큼 계약이 끝났을 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 확인하는 과정이 중요합니다.

직장인이 전세 계약을 준비할 때 알아두면 좋은 대출 종류와 보증금 보호 방법을 순서대로 정리해보겠습니다.

1. 전세자금대출은 크게 두 가지로 생각하면 쉽습니다

전세자금대출은 크게 주택도시기금과 같은 정책성 상품과 은행에서 취급하는 전세자금대출로 나누어 볼 수 있습니다.

정책상품은 상품별로 무주택 여부, 소득, 자산, 나이, 주택 조건 등에 대한 자격요건이 정해져 있습니다.

따라서 직장인이라고 해서 모두 같은 상품을 이용할 수 있는 것은 아닙니다.

먼저 자신의 나이와 소득, 결혼 여부, 보유 주택 수, 전세보증금 등을 확인한 다음 이용 가능한 상품을 좁혀가는 것이 좋습니다.

청년·정책성 전세자금대출

청년이나 무주택 세대주 등을 대상으로 하는 정책성 전세자금대출은 일반적인 은행 전세대출보다 유리한 조건을 받을 수 있는 경우가 있습니다.

대표적으로 청년전용 버팀목전세자금이나 버팀목전세자금 등이 있으며, 상품마다 소득과 자산, 주택 요건, 보증금 및 대출한도가 다릅니다.

여기서 중요한 것은 인터넷에서 오래된 글에 나오는 금리나 한도를 그대로 믿지 않는 것입니다.

정책대출은 제도 변경에 따라 조건과 금리가 달라질 수 있기 때문에 실제 신청할 때는 주택도시기금 공식 안내에서 현재 조건을 다시 확인하는 것이 안전합니다.

은행 전세자금대출

정책상품의 조건에 맞지 않거나 필요한 대출금액이 더 큰 경우에는 은행에서 취급하는 전세자금대출을 알아볼 수 있습니다.

은행 전세대출은 보증기관에 따라 심사 조건이 달라질 수 있습니다.

대표적으로 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증상품이 있으며, 실제 대출 가능 여부와 한도는 보증기관의 요건뿐 아니라 은행의 자체 심사 결과에 따라서도 달라질 수 있습니다.

HF의 일반전세자금보증 역시 보증요건을 충족하더라도 최종적인 대출 가능 여부는 취급은행의 심사에 따라 달라질 수 있다고 안내하고 있습니다.

따라서 ‘어느 보증기관이 무조건 더 좋다’고 판단하기보다는 자신의 소득과 주택 조건에 맞는 상품을 비교하는 것이 좋습니다.

2. 전세대출을 알아볼 때 금리만 비교하면 안 되는 이유

전세대출을 비교할 때 가장 먼저 금리를 확인하는 경우가 많습니다.

하지만 실제 부담을 비교하려면 금리 외에도 확인해야 할 항목이 있습니다.

• 대출 가능 한도

• 대출기간

• 보증기관

• 보증료

• 중도상환수수료 여부

• 소득 및 재직 조건

• 주택의 보증금 한도

• 보증보험 가입 가능 여부

• 은행의 추가 심사조건

예를 들어 금리가 조금 낮더라도 원하는 금액만큼 대출이 나오지 않는다면 실제 계약을 진행하기 어려울 수 있습니다.

따라서 금리 → 한도 → 보증조건 → 부대비용 순서로 함께 확인하는 것이 좋습니다.

3. 전세보증금을 지키려면 계약 전에 확인해야 합니다

전세 계약에서 가장 중요한 것은 집주인에게 지급한 보증금을 안전하게 돌려받는 것입니다.

대출을 받을 수 있다는 이유만으로 계약을 서두르기보다는 계약 전부터 해당 주택의 권리관계를 확인해야 합니다.

등기부등본을 확인하세요

계약하기 전에 등기부등본을 확인하고 집주인이 실제 소유자인지 확인합니다.

또한 근저당권이나 가압류 등 선순위 권리가 설정되어 있는지도 살펴봐야 합니다.

특히 전세보증금과 기존 담보권 등을 함께 고려했을 때 집값에 비해 부채가 지나치게 많은 주택이라면 보증금 회수에 문제가 생길 가능성을 더 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다.

단순히 ‘보증금과 근저당이 집값의 몇 퍼센트 이하면 안전하다’고 판단하기보다는 주택가격 산정 방식과 선순위 권리, 다른 임차인의 보증금 등을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

시세도 반드시 비교하세요

등기부등본만 확인해서는 충분하지 않습니다.

실제 거래가격이나 주변 매매가격과 전세가격을 비교해 전세보증금이 주택가격에 비해 지나치게 높지 않은지도 확인해야 합니다.

특히 빌라나 다가구주택처럼 시세를 파악하기 어려운 주택은 더욱 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

다가구주택은 선순위 임차인도 확인하세요

다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 거주할 수 있기 때문에 내 보증금보다 먼저 보호받는 다른 임차인의 보증금이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

계약 전에 중개사와 임대인에게 관련 내용을 확인하고, 확인 가능한 자료를 꼼꼼하게 살펴보는 것이 좋습니다.

4. 임대인의 체납 여부도 확인할 수 있습니다

전세 계약에서는 임대인의 세금 체납 여부도 중요한 확인사항입니다.

계약을 진행할 때 관련 제도를 활용해 임대인의 미납국세 등을 확인할 수 있는지 살펴보는 것도 좋습니다.

특히 보증금 규모가 큰 계약이라면 ‘집만 괜찮아 보이니까 괜찮겠지’라고 생각하지 말고 계약 상대방에 대한 확인도 함께 진행하는 것이 안전합니다.

5. 계약서 특약도 꼼꼼하게 작성하세요

전세자금대출을 이용할 예정이라면 대출이 실제로 실행되지 않았을 때 계약금을 어떻게 처리할 것인지 계약 전에 중개사와 임대인에게 확인하는 것이 좋습니다.

필요하다면 다음과 같이 대출과 관련된 특약을 넣는 방법을 협의할 수 있습니다.

임차인의 전세자금대출이 금융기관의 심사 결과 불승인되어 계약을 정상적으로 이행하기 어려운 경우 계약 당사자 간 협의한 조건에 따라 계약을 해제하고 계약금을 반환한다.

다만 특약의 구체적인 문구와 법적 효력은 계약 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 중요한 계약이라면 공인중개사나 법률전문가에게 확인한 뒤 작성하는 것이 좋습니다.

또한 잔금 지급 전까지 새로운 근저당권 등이 설정되지 않도록 하는 내용도 계약 상황에 맞게 특약으로 협의할 수 있습니다.

6. 전입신고와 확정일자는 잊지 마세요

이사를 완료했다면 전입신고와 확정일자 등 임차인의 권리를 보호하기 위한 절차를 챙겨야 합니다.

특히 잔금 지급과 입주 시점에는 등기부등본을 다시 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

계약할 때 확인했던 권리관계와 잔금을 지급하는 시점의 권리관계가 같은지 확인하는 것입니다.

7. 전세보증금반환보증도 확인하세요

전세보증금반환보증은 전세계약이 종료됐는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 보증기관이 일정 요건에 따라 반환을 책임지는 상품입니다.

HUG는 현재 전세보증금반환보증의 보증대상 전세보증금을 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하로 안내하고 있으며, 일반적으로 전세계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다.

다만 모든 주택이 자동으로 가입되는 것은 아닙니다.

주택의 종류와 가격, 권리관계, 전세계약 조건 등에 따라 가입 가능 여부가 달라질 수 있기 때문에 계약 전에 보증 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

HF에서도 전세지킴보증의 주요 요건을 사전에 확인할 수 있지만, 온라인에서 요건을 충족하더라도 실제 보증심사 결과에 따라 가입이 불가능할 수 있다고 안내하고 있습니다.

따라서 ‘대출이 나온다 = 보증보험도 가입된다’고 생각해서는 안 됩니다.

대출과 보증보험은 각각 별도로 확인해야 합니다.

8. 직장인이 전세 계약 전에 확인할 체크리스트

마지막으로 계약 전에 아래 항목을 하나씩 확인해보세요.

□ 내 소득과 조건으로 이용할 수 있는 전세대출 확인

□ 대출 예상한도와 금리 확인

□ 전세보증금과 매매가격 비교

□ 등기부등본 소유자 및 권리관계 확인

□ 근저당권·가압류 등 선순위 권리 확인

□ 다가구주택이라면 선순위 임차인 보증금 확인

□ 임대인의 체납 관련 확인사항 점검

□ 전세자금대출 불승인 시 계약금 처리조건 확인

□ 전입신고 및 확정일자 준비

□ 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인

□ 잔금 지급 전 등기부등본 재확인

전세 계약은 대출금리만 비교해서 결정하기에는 금액이 큰 계약입니다.

직장인이라면 자신의 소득에 맞는 대출을 찾는 것과 함께 계약할 집의 권리관계와 보증금 반환 가능성까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

특히 정책대출의 조건이나 보증기관의 가입 기준은 변경될 수 있기 때문에 오래된 블로그 글의 숫자만 보고 결정하지 말고, 계약 직전에 공식기관의 최신 기준을 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

대출은 많이 받는 것보다 내가 감당할 수 있는 수준으로 이용하는 것이 중요하고, 전세 계약은 대출 승인보다 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 구조인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.