주택담보대출 고정금리 vs 변동금리, 어떤 기준으로 선택할까?

주택을 구입하면서 주택담보대출을 알아보다 보면 금리만큼 고민되는 것이 있습니다. 바로 고정금리와 변동금리 중 어떤 방식을 선택할 것인가입니다.

처음에는 금리가 조금이라도 낮은 상품이 좋아 보이지만, 주택담보대출은 대출금액이 크고 상환기간도 긴 경우가 많습니다. 처음 적용되는 금리만 보고 선택했다가 이후 금리가 변하면서 월 상환 부담이 달라질 수도 있습니다.

반대로 고정금리를 선택하면 금리 변동에 대한 걱정은 줄어들지만, 대출 실행 당시 금리가 상대적으로 높게 느껴질 수도 있습니다.

따라서 직장인이 주택담보대출 금리를 선택할 때는 현재 금리만 비교하기보다 대출기간, 월 소득, 기존 부채, 금리 변동 위험을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

1. 고정금리와 변동금리는 무엇이 다를까?

먼저 두 금리의 가장 큰 차이를 알아보겠습니다.

고정금리

고정금리는 약정된 기간 동안 금리가 변하지 않는 방식입니다.

상품에 따라 대출기간 전체가 고정금리일 수도 있고, 일정 기간만 고정된 뒤 다른 금리 방식으로 변경될 수도 있습니다.

금리가 상승하더라도 약정된 기간 동안 금리 변동의 영향을 덜 받는 것이 장점입니다.

특히 매월 일정한 수준의 원리금을 납부하면서 장기적인 가계자금 계획을 세우고 싶은 사람에게 적합할 수 있습니다.

변동금리

변동금리는 시장금리나 금융회사가 정한 기준금리에 따라 약정된 주기마다 대출금리가 바뀌는 방식입니다.

따라서 금리가 내려가면 이자 부담이 줄어들 수 있지만 반대로 금리가 상승하면 대출 상환 부담이 커질 수 있습니다.

대출 실행 시점의 금리만 보는 것이 아니라 앞으로 금리가 변했을 때 내가 감당할 수 있는지까지 생각해야 합니다.

혼합형 또는 주기형 금리

은행에서 판매하는 주택담보대출에는 고정금리와 변동금리 외에도 일정 기간 고정금리를 적용한 후 금리가 변경되는 혼합형이나 일정 주기마다 금리가 조정되는 주기형 상품 등이 있습니다.

따라서 상품을 비교할 때는 단순히 '고정' 또는 '변동'이라는 이름만 볼 것이 아니라 고정기간과 이후 금리 적용방식을 상품설명서에서 확인하는 것이 좋습니다.

2. 고정금리의 장점과 단점

고정금리의 가장 큰 장점은 금리 상승에 대한 불확실성을 줄일 수 있다는 것입니다.

예를 들어 장기간 대출을 이용할 예정인데 향후 금리가 크게 상승한다면 변동금리보다 이자 부담을 예측하기 쉬울 수 있습니다.

월급을 기준으로 생활비와 저축, 보험료 등을 계획하는 직장인에게는 매월 발생하는 대출비용을 안정적으로 관리할 수 있다는 점도 장점입니다.

하지만 고정금리가 항상 유리한 것은 아닙니다.

대출 실행 당시 고정금리가 변동금리보다 높을 수도 있고, 이후 시장금리가 하락하더라도 약정된 고정금리는 그대로 유지될 수 있습니다.

따라서 금리 상승 위험을 줄이는 대신 금리 하락에 따른 혜택을 덜 받을 수 있는 구조라고 이해하면 쉽습니다.

3. 변동금리의 장점과 단점

변동금리의 가장 큰 특징은 시장 상황에 따라 대출금리가 바뀐다는 것입니다.

금리가 내려가는 상황에서는 기존 대출의 금리도 조정되어 이자 부담이 낮아질 가능성이 있습니다.

반면 금리가 상승하면 월 상환 부담이 커질 수 있습니다.

특히 주택담보대출처럼 대출금액이 큰 상품은 금리가 조금만 변해도 실제 이자 부담에 차이가 생길 수 있습니다.

따라서 변동금리를 선택할 때는 현재 적용금리가 고정금리보다 낮다는 이유만으로 결정하기보다 금리가 일정 수준 상승해도 상환할 수 있는지를 먼저 계산해보는 것이 중요합니다.

4. 직장인은 금리보다 먼저 '월 상환액'을 확인하자

주택담보대출을 알아볼 때 가장 현실적인 방법은 금리만 비교하지 않고 월 상환액을 계산하는 것입니다.

예를 들어 3억 원을 대출받았다고 가정해보겠습니다.

현재 금리에서 감당할 수 있는지를 확인한 다음 금리가 1%포인트 상승했을 때 월 상환액이 얼마나 증가하는지도 함께 계산해보는 것입니다.

이렇게 하면 단순히

"현재 변동금리가 더 싸니까 변동금리가 좋겠다."

라고 판단하는 것을 피할 수 있습니다.

반대로 고정금리가 조금 높더라도 매월 일정한 상환액을 유지하는 것이 가계 재정에 더 적합하다면 고정금리를 선택하는 것이 합리적일 수 있습니다.

결국 중요한 것은 금리의 높고 낮음만 비교하는 것이 아니라 금리가 변했을 때 내 월급에서 감당할 수 있는 수준인지 확인하는 것입니다.

5. 대출기간이 길수록 금리 변동 위험을 생각해야 한다

주택담보대출은 10년, 20년, 30년 등 장기간 이용하는 경우가 많습니다.

대출기간이 길어질수록 앞으로 금리가 어떻게 움직일지 정확하게 예측하기는 어렵습니다.

따라서 20~30년처럼 장기간 대출을 이용할 예정이라면 현재 금리 차이만으로 고정금리와 변동금리를 결정하기보다 금리 상승 가능성을 감당할 수 있는지까지 확인해야 합니다.

반대로 비교적 짧은 기간 안에 대출을 상환하거나 주택을 매도할 계획이 있다면 금리 유형뿐 아니라 중도상환수수료와 대출기간을 함께 비교할 필요가 있습니다.

6. 스트레스 DSR도 함께 확인해야 한다

주택담보대출을 받을 때는 금리뿐 아니라 DSR(총부채원리금상환비율)도 확인해야 합니다.

DSR은 연소득에 비해 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액이 어느 정도인지 보는 지표입니다.

현재 금융당국은 금리 상승 가능성을 반영하는 스트레스 DSR 제도를 운영하고 있습니다.

스트레스 DSR은 실제 대출금리에 가산금리를 붙여서 이자를 받는 제도가 아니라, 향후 금리가 상승할 가능성을 고려해 대출한도를 산정하는 방식입니다. 금융위원회는 변동금리뿐 아니라 혼합형·주기형 대출 등에 대해서도 미래 금리변동 위험을 반영하는 제도로 설명하고 있습니다.

따라서 주택담보대출을 알아볼 때는 현재 금리뿐 아니라 내 소득과 기존 대출을 고려했을 때 실제로 얼마까지 빌릴 수 있는지를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

스트레스 DSR 적용방식과 세부 기준은 금융당국 정책에 따라 변경될 수 있으므로 대출 신청 시점의 최신 기준을 확인해야 합니다.

7. 중도상환수수료도 함께 확인하자

금리 유형을 선택할 때 놓치기 쉬운 것이 중도상환수수료입니다.

주택담보대출을 받은 뒤 예상보다 빨리 목돈이 생기거나 다른 금융상품으로 갈아타게 된다면 기존 대출을 일부 또는 전부 상환할 수 있습니다.

이때 상품에 따라 중도상환수수료가 발생할 수 있습니다.

따라서 앞으로 몇 년 안에 대출을 일부 상환하거나 갈아탈 가능성이 있다면 금리뿐 아니라 중도상환수수료율과 적용기간, 면제조건까지 확인해야 합니다.

상품마다 조건이 다르기 때문에 '주담대는 무조건 3년 동안 수수료가 발생한다'처럼 일반화해서는 안 됩니다.

8. 직장인이라면 이렇게 비교해보자

고정금리와 변동금리 중 어떤 것이 나에게 적합한지 고민된다면 아래 순서대로 비교해보는 것이 좋습니다.

첫 번째, 월급에서 감당 가능한 상환액을 정합니다.

월 소득에서 생활비와 저축, 보험료 등을 제외하고 대출에 사용할 수 있는 금액을 먼저 계산합니다.

두 번째, 현재 금리를 비교합니다.

같은 대출금액과 기간을 기준으로 고정금리와 변동금리의 월 상환액을 비교합니다.

세 번째, 금리가 상승했을 때를 계산합니다.

변동금리가 0.5%포인트, 1%포인트 상승했을 때 월 상환액이 얼마나 달라지는지 계산해봅니다.

네 번째, 대출기간을 생각합니다.

10년인지 20년인지 30년인지에 따라 금리 변동 위험을 바라보는 방법이 달라집니다.

다섯 번째, 중도상환 가능성을 확인합니다.

몇 년 안에 목돈을 마련해 대출을 갚을 계획이라면 중도상환수수료와 면제조건을 반드시 확인합니다.

이 과정을 거치면 단순히 '고정금리가 좋다' 또는 '변동금리가 좋다'가 아니라 내 상황에서 어느 쪽의 위험을 감당할 수 있는지를 판단할 수 있습니다.

9. 대출 신청 전에 준비할 것

주택담보대출을 신청하기 전에는 다음 내용을 미리 준비하면 좋습니다.

• 근로소득 및 재직 관련 증빙자료

• 기존 대출 및 부채 현황

• 구입하려는 주택의 매매가격

• 필요한 대출금액

• 대출 희망기간

• 고정금리와 변동금리의 예상 월 상환액

• 중도상환 계획 여부

특히 기존 신용대출이나 마이너스통장 등이 있다면 주택담보대출 한도에 영향을 줄 수 있으므로 함께 확인하는 것이 좋습니다.

마무리

주택담보대출에서 고정금리와 변동금리 중 어느 하나가 모든 사람에게 정답인 것은 아닙니다.

고정금리는 금리 상승에 따른 불확실성을 줄이고 안정적인 상환계획을 세우는 데 장점이 있고, 변동금리는 금리 하락 시 이자 부담이 낮아질 가능성이 있다는 점이 장점입니다.

하지만 미래의 금리를 정확하게 예측하기는 어렵습니다.

그래서 직장인이라면 금리 방향을 맞히려고 하기보다 현재 월 상환액을 감당할 수 있는지, 금리가 상승했을 때도 버틸 수 있는지, 대출을 얼마나 오래 사용할 것인지를 기준으로 판단하는 것이 현실적입니다.

실제 대출을 신청할 때는 금융회사에서 제공하는 최신 금리와 상품설명서를 확인하고, 자신의 소득과 기존 부채를 반영한 실제 대출조건을 확인한 뒤 결정하시기 바랍니다.

참고할 공식 자료

금융위원회의 스트레스 DSR 관련 최신 정책자료를 확인하면 현재 적용되는 제도와 변경사항을 확인할 수 있습니다.